Acórdão do TJSP de 18/12/2012 na apelação nº 0006672-28.2009.8.26.0319 acata laudo expropriatório do perito (eng. civil) contra avaliação administrativa da Prefeitura, baseada em opiniões de corretores.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0006672-28.2009.8.26.0319, da Comarca de Lençóis Paulista, em que é apelante PREFEITURA MUNICIPAL DE LENÇÓIS PAULISTA, é apeladoANTONIO DONIZETE BUSTAMANTE.

ACORDAM, em 7ª Câmara de Direito Público do Tribunal deJustiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores COIMBRA SCHMIDT (Presidente) e MAGALHÃES COELHO.
São Paulo, 18 de dezembro de 2012.
Luiz Sérgio Fernandes de Souza

RELATOR
Assinatura Eletrônica

VOTO Nº 2943

Apelação Cível nº 0006672-28.2009.8.26.0319 Comarca de Lençóis Paulista
Apelante: Municipalidade de Lençóis Paulista
Apelado: Antônio Donizete Bustamante

DESAPROPRIAÇÃO Justo preço Aos valores encontrados pelo perito, que foram acolhidos pela r.sentença, não se pode contrapor avaliação de corretores, a que o laudo produzido na fase administrativa faz alusão Assistente técnico que, depondo como testemunha, estaria apenas na condição de dizer que foi o autor da avaliação administrativa, corroborando o conteúdo daquela peça técnica, e nada mais, não lhe sendo dado fazer críticas sobre o laudo do perito judicial, naquela oportunidade, senão porque a testemunha limita-se a prestar esclarecimentos sobre fatos, pela simples circunstância de que depoimento que fosse prestado em outros termos, violaria o contraditório, considerada a regra dos arts. 421, § 1º, 433, par. único, e 435, parágrafo único, todos do CPC

Juros de mora

São devidos, na forma do artigo 15-B, do DL nº 3.365/41, à taxa de 6% a.a., na forma do art. 100 da CF, incidentes sobre a diferença entre o valor da oferta e o valor da indenização, ambos atualizados, fluindo, a partir da Lei nº 11.960/09, sob os critérios ali fixados, correndo os compensatórios, por sua vez, a partir da imissão na posse, cumulativamente, à taxa de 12% a.a., porque suspensa a eficácia da MP 2183-56/011 Recurso parcialmente provido.

Vistos, etc.

Trata-se de ação de desapropriação de imóvel situado na Cidade de Lençóis Paulista, que o magistrado julgou procedente, condenando a Municipalidade ao pagamento da quantia de R$ 445.000,00, incidentes correção monetária, nos termos da Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça, além de juros de mora, na forma do artigo 406 do Código Civil, c.c. o art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional, a partir da data do laudo, e juros compensatórios de 5% ao ano, com compensação do valor da oferta. Na oportunidade, a expropriante viu-se também condenada ao pagamento de honorários advocatícios, estes fixados em 1,5% da diferença entre o valor inicialmente depositado e o valor da indenização.

Apela a Municipalidade, discutindo o justo preço, na base de que o perito não teria considerado problemas estruturais do imóvel, tampouco o estado de conservação de algumas edificações, sustentando, em seguida, que a diferença entre a oferta e a indenização deve-se a uma explosão do valor imobiliário ocorrida no interstício. Por último, questiona os critérios relativos aos juros de mora e à correção monetária, tanto no que toca a taxas e índices, quanto no concernente ao termo inicial de contagem.

Em contrarrazões, os expropriados suscitam preliminar, sustentando, a seguir, o acerto da r.sentença, ao que pedem sua confirmação.

É o relatório.

O recurso comporta parcial provimento, confundindo-se a preliminar, suscitada em contrarrazões, com o próprio mérito.

Diga-se, primeiramente, que a avaliação feita pela Municipalidade, a despeito de lastreada em laudo subscrito por um Engenheiro e por um técnico, não tem, com a devida vênia, o necessário apuro.

Os subscritores do sucinto laudo valeram-se do método comparativo, buscando elementos de pesquisa que a ninguém foi dado saber quais seriam. Somente com a contestação veio a notícia de que a Municipalidade cuidou de buscar a avaliação do imóvel em três imobiliárias, o que, certamente, não corresponde às regras de ordem técnica.

No chamado método comparativo, o profissional faz pesquisas de preços, levando em conta a área, profundidade e testada, buscando imóveis da mesma região geoeconômica, de idêntica zona e uso, com a mesma ocupação de solo, todos integrantes do mesmo setor fiscal. À média assim encontrada, haver-se-á de aplicar um percentual de redução para atender à natural elasticidade do mercado, havendo de se consignar a necessária exclusão de elementos de pesquisa que se situarem 30% abaixo ou acima daquela média para apuração da chamada "média aritmética saneada", ou seja, o valor unitário médio que servirá de paradigma para a avaliação (Kiyoshi Harada, Desapropriação doutrina e prática, 8ª ed., SP, Atlas, 2009, p. 124).

Tanto o terreno quanto a construção comportam, em tese, avaliação por meio do método comparativo.

Há de se considerar, todavia, dois aspectos, relativos ao caso concreto.

Primeiramente, tal método, não consiste em convocar duas ou três imobiliárias, sabe-se lá sob quais critérios, para que os corretores (fazendo as vezes do Engenheiro avaliador), compareçam ao local para dizer quanto vale o imóvel, cuidando o subscritor do laudo apenas de fazer a homogeneização.

Em segundo lugar, o perito judicial deixou consignado, em seu laudo, que se estava tratando de imóvel suis generis, que não encontrava exatos elementos comparativos no mercado, razão por que a avaliação do terreno foi feita pelo método comparativo e a avaliação da construção "pelo valor decrescente e variável de aproximação Proxy".

Estas observações respondem a considerações de duas ordens: primeiramente a objeções da Municipalidade diga-se, não reproduzidas em razões de apelação quanto ao fato de o perito ter feito a avaliação das construções e do terreno separadamente (fls. 170); em segundo lugar, às críticas da expropriante no sentido de que o perito teria considerado "construções com problemas estruturais e em péssimo estado de conservação".

O perito deixou claro que, de acordo com as normas técnicas aplicáveis ao campo da Perícia de Engenharia, não se poderia aplicar ao todo (terreno e construção) o método comparativo, diante das particularidades do imóvel. Ainda que possível fosse, o método comparativo, longe, muito longe está do procedimento desenvolvido pelos profissionais subscritores do laudo administrativo.

O perito considerou, ademais, os padrões construtivos de cada uma das edificações existentes no terreno, aplicando diferentes critérios de depreciação, como se vê a fls. 135 a 141.

Ora, com o devido respeito aos profissionais que participaram da avaliação administrativa, não se pode questionar um laudo judicial, cuidadoso e analítico, substanciosamente apoiado nas normas da Perícia de Engenharia, na base de avaliação genérica, superficial.

Aliás, curioso se mostra o fato de o assistente técnico da Municipalidade, indicado a fls. 25, não ter se manifestado nos autos em nenhum momento. No lugar dele, vem a expropriante argumentar de maneira genérica, na tentativa frustrada de desqualificar um trabalho técnico solidamente fundamentado.

Mais curioso ainda o fato de o autor da avaliação administrativa ter vindo a juízo, na condição de testemunha, apenas para dizer supõe-se que foi ele mesmo, Engenheiro, quem subscreveu o documento que materializa a avaliação administrativa.

Ora, a testemunha depõe sobre fatos, e nada mais. Isto é conceitual. A parte não pode se valer da oportunidade da produção de prova oral para suprir a ausência de manifestação do assistente técnico, pena de violação do contraditório, porquanto o perito judicial não terá, ali, oportunidade de responder às considerações feitas pela suposta "testemunha".

Tampouco colhem as considerações desenvolvidas pelos corretores que avaliaram os imóveis, ouvidos, igualmente, como testemunhas, os quais, a despeito de conhecerem a realidade do mercado imobiliário, mercê de seus conhecimentos empíricos, não têm competência profissional para elaboração de crítica a laudo produzido por Engenheiro Civil, nomeado como perito para avaliação judicial.

Aliás, a maneira como alguns dos corretores, na condição de testemunhas, referiram-se a aspectos que interferiram na avaliação, é a mais clara demonstração do que acima se afirmou:

"(...) as edificações da parte do fundo eram muito fracas e não davam para contar com as mesmas, ao passo que a edificação da frente tinha alguns problemas estruturais" (fls. 252)

"(...) a depoente fez sua avaliação a partir do cadastro imobiliário do imóvel da Prefeitura" (fls. 260).

"(...) o depoente não mediu o imóvel, mas visitou o mesmo e fez sua avaliação a partir da constatação in loco" (fls. 261).

Seria de se perguntar se o corretor de imóveis tem condições para avaliar "problemas estruturais" na construção; se é possível avaliar um imóvel sem ver o seu estado físico atual, apenas com base no cadastro imobiliário; por último, seria de se indagar qual o significado técnico da expressão "as edificações da parte dos fundos eram muito fracas, e não davam para contar com as mesmas" (sic).

Enfim, não é crível que a apelante pretenda a reforma da r.sentença na base de elementos tão frágeis, quanto mais quando se vê que poderia ter juntado parecer técnico aos autos.

Diga-se mais, a expropriante busca convencer o E. Tribunal de que a diferença encontrada entre o laudo e o preço ofertado prende-se a uma "explosão" no preço dos imóveis naquele interstício. Todavia, a argumentação, mais uma vez, mostra-se destituída de comprovação.

Não basta a palavra do Engenheiro que convocou os corretores para avaliar o imóvel, na fase administrativa, tampouco a palavra dos próprios corretores que avaliaram o imóvel.

Esperava-se mais.

Assim é que a Municipalidade se limita a alegar que os valores encontrados pelo perito nas mesmas imobiliárias que participavam da avaliação administrativa são superiores àqueles que serviram de base para o documento elaborado pelo Engenheiro e pelo técnico da Prefeitura, o que seria prova da valorização imobiliária ocorrida entre meados de 2009 e final do ano de 2010. Sucede que os corretores, ouvidos em juízo, em nenhum momento especificaram a avaliação feita. Mais que isto, o nome das imobiliárias consultadas por aqueles servidores municipais não consta do laudo administrativo. A informação veio depois, com a contestação.

O laudo buscou elementos em seis imobiliárias, aplicando desvio padrão de 30%. Caberia à Municipalidade demonstrar que a diferença de aproximadamente R$ 166.000,00 a mais, em relação à oferta por ela feita, praticamente 60 % superior ao valor oferecido, era representativa de pura especulação imobiliária, que teve curso entre julho de 2009 e dezembro de 2010, o que não fez.

Comporta alteração, contudo, o critério relativo à taxa de juros moratórios e compensatórios, tanto quanto expresso pronunciamento a questão concernente ao termo inicial de contagem dos primeiros, que não foi fixado. Merece melhor definição, por último, o aspecto relativo à correção monetária.

Os juros compensatórios são devidos em razão da perda antecipada da posse, segundo construção jurisprudencial anterior mesmo à edição da MP 2.183-56, de 24/8/01, que introduziu a regra do artigo 15-A, § 1º, do Decreto-Lei n.º 3.365/41. Aplica-se a taxa de 12% a.a., pois a MP 2183-56/011, de 24/8/01, que previa juros de até 6%, encontra-se com sua eficácia suspensa, em razão de liminar concedida pela suprema corte, na ADIN 2332-2, ação esta ainda não julgada.

E, neste aspecto (taxa de juros compensatórios), a r. sentença comporta reparo, por força do efeito translativo da apelação, haja vista tratar-se de questão de ordem pública.

Os juros moratórios, por sua vez, são devidos pelo poder público em razão da demora no pagamento do valor da indenização. Desde sempre se entendeu que incidem, de maneira cumulativa, à taxa de 6% a.a. (art. 15-A).

É certo que a referida MP 2183-56/011 inseriu regra segundo a qual os juros moratórios devem ser contados somente depois do dia 1º de janeiro do exercício seguinte àquele em que o pagamento deveria ser feito, nos termos do artigo 100 da Constituição Federal (art. 15-B).

O Superior Tribunal de Justiça uniformizou sua jurisprudência no que concerne ao termo inicial de incidência dos juros previstos na Lei Federal nº 11.960, de 29/6/09, passando a se orientar no sentido de que, como se trata de norma adjetiva, aplica-se a máxima tempus regit actum, de sorte que tem aplicação imediata, alcançando as ações em curso (STJ Corte Especial, Emb. de Div. em REsp nº 1.207.197-RS, Rel. Min. Castro Meira, v.u., j. 18/5/11).

Sobre os valores devidos, antes da Lei Federal nº 11.960, de 29/06/09, incidem os índices da Tabela Prática anterior, seguindo-se, a partir da lei nova, atualização monetária de acordo com a Tabela Prática específica, elaborada na base da TR.

Assim, incidirão os juros de mora, à taxa de 6% a.a., na forma do artigo 100 da Constituição Federal, sobre a diferença entre o valor inicialmente depositado e o valor da indenização fixado na r. sentença, ambos devidamente corrigidos, o primeiro desde a data do depósito até a data do laudo, e o segundo desde a data do laudo até a liquidação (Súmula 561 do STF e Súmula 67 do STJ), observando-se, todavia, a partir da edição da Lei Federal nº 11.960/09, as taxas ali fixadas, tanto no concernente aos juros de mora quanto à atualização monetária.

Nestes termos, dá-se parcial provimento ao recurso.

Para fins de acesso aos Egrégios Tribunais Superiores, ficam expressamente pré questionados todos os artigos legais e constitucionais mencionados pelos litigantes.

LUIZ SERGIO FERNANDES DE SOUZA
Relator